Aujourd’hui sur ImmoLink Info, nous sillonnerons particulièrement l’immobilier dans le sud de la capitale économique ivoirienne, Abidjan, à travers l’expertise terrain de monsieur Issa Sidibé.
Ce passionné autodidacte, évolue dans l’immobilier informel abidjanais depuis plus de 20 ans. Il fait parti des figures bien connues du paysage informel local. Comme il le dit, cette passion pour l’immobilier lui a été transmis par son père, lui-même dans l’immobilier également. C’est auprès de ce dernier qu’il a appris tous les rouages. Comme certains héros de l’ombre, depuis l’étape de recherche de biens, jusqu’à la signature finale chez le notaire, Issa a réussi et continue d’intermédier plusieurs opérations de ventes et location. Parfois de grande envergure, tant pour des entreprises et des investisseurs à la recherche de bonnes affaires, que pour des particuliers qui souhaitent louer dans la capitale pour des longs ou courts séjours.
Son expertise et sa connaissance terrain de pointe, particulièrement dans la zone sud d’Abidjan, en font un acteur bien connu de l’informel dans le secteur. Il a accepté de livrer à ImmoLink ses observations des spécificités de cette zone, et ses remarques fondées sur les demandes auxquelles il fait face régulièrement, de la part de clients ou prospects.
..//..
Treichville, poumon commercial d’Abidjan Sud
Je pense que d’ici 5 ans, c’est-à-dire jusqu’en 2030, Abidjan Sud sera une zone encore plus prisée qu’elle ne l’est déjà. Commençons déjà par Treichville. A treichville, comme vous le savez on n’est pas loin du Plateau, Cocody, Marcory et Vridi. C’est une commune vraiment stratégique pour les industries et le commerce. Le prix du mètre carré est déjà à 500 voir 600 000 frcs CFA. Pour les magasins par exemple, nous sommes entre 10 et 20 millions pour le pas-de-porte car c’est une commune commerciale beaucoup visée par la communauté libanaise. En effet, ces derniers sont friands de baux commerciaux.
En effet, la plupart du temps, les biens à Treichville sont détenus par des propriétaires qui n’ont pas beaucoup de moyens. Les ressortissants de la communauté libanaise signent donc des partenariats de bail avec ces derniers, dans le but de construire, et/ou modifier des terrains ou habitations pour y implanter leurs commerces. Cela se fait le plus souvent en échange de dotation à la famille. C’est donc un partenariat gagnant-gagnant pour toutes les parties. En général, ces opérations se font sur des superficies de 400m2 en moyenne. Donc Treichville est une zone très stratégique pour le commerce.
Pour ce qui est de la location, on peut facilement obtenir des appartements, surtout des 3 pièces, entre 250 et 350 000 francs par mois. Côté Zone 3, c’est-à-dire la zone portuaire, nous sommes à 5 000 frcs le mètre carré pour un entrepôt. Zone 3 est une zone industrielle, idéale pour construire les entrepôts. Et l’accès est également très facile
Marcory, l’étoile de l’immobilier Sud-abidjanais
La commune de Marcory est située entre Treichville, Koumassi, Bietry, et est séparée de Cocody et du plateau uniquement par la lagune. C’est une zone mixte, habitations/commerces, très fréquentée par les expatriés du fait de sa proximité avec l’aeroport. En termes de tarif de location, les appartements haut-standing de 3 chambres ou 2 sont généralement de 1 millions 500 000 frcs par mois. les 3 pièces oscillent entre 300 et 400 000 francs, les 4 pièces à 700 000 francs. Pour un studio moyen standing, on sera autour de 200 000 francs. Pour acquérir un terrain à Marcory, comptez entre 900 000 et 1 million le mètre carré.
Zone 4
Marcory est vaste et son marché se répartit selon certaines rues stratégiques. Quand on prend par exemple la rue Docteur Calmette, rue HKB, rue Majorette, ce sont là des zones qui peuvent faire 1 million le mètre carré. Mais quand on prend les grandes rues comme Paul Langevin, rue Fleming, rue Dr Blanchard, rue du Canal, ou encore la rue Pierre Marie Curie, cela peut aller jusqu’à 1 million 300 000 francs.
Pour zoomer sur la rue Pierre Marie Curie, également appelée rue Mercedes, c’est une zone très commerciale, et beaucoup prisée par les banques. Celles-ci souhaitent s’y installer car beaucoup d’entreprises sont implantées dans cette zone. Depuis le centre commercial Prima jusqu’à la rue Mercedes. Ce secteur est donc très stratégique pour les investisseurs qui souhaitent lancer des activités en banque et finance.
Du côté de la rue Paul Langevin, c’est aussi idéal pour des investisseurs qui souhaitent construire des immeubles R+12 ou 13 à des fins de bureaux.
Une fois sur le Boulevard VGE (Valery Giscard d’Estaing), le mètre carré oscille entre 1 million 300 000 francs et 1 million 500 000 le mètre carré. Pareil, idéal pour les bureaux et banques.
Bietry
Du côté de Bietry, c’est plutôt très calme, et idéal pour les habitations, surtout au niveau du Boulevard de Marseille. En effet, vous avez une belle vue sur la lagune qui relie Marcory et Port-Bouet. C’est la raison pour laquelle les promoteurs immobiliers aiment cette zone pour y construire des appartements en hauteur, qui bénéficieront de cette vue. C’est aussi l’une des raisons pour laquelle c’est une zone très chère… qui peut aller jusqu’à 1 million 500 000 le mètre carré, et des loyers pouvant aller jusqu’à 2 millions, sans parler de sa proximité avec l’aeroport Félix Houphouet Boigny.
Marcory Résidentiel
Quant à Marcory résidentiel, c’est un secteur un peu enclavé, si je peux le dire ainsi.
Je m’explique : les voies là bas ne sont pas très larges. De ce fait, les promoteurs qui construisent dans cette zone de Marcory se sentent restreints. Par exemple, ils ne peuvent pas intégrer des sous-sols ou parkings dans leurs constructions ou plans de construction, du fait de l’étroitesse des voies. De ce fait, certains nouveaux investisseurs refusent d’acheter des terrains dans ce secteur. Je dirai donc que c’est un peu le désavantage du quartier résidentiel de Marcory que j’ai pu observer.
Les tarifs de location au résidentiel sont généralement de 1 million 200 000 francs pour un loyer haut standing, et le mètre carré entre 1 million et 1 million 800 000 en moyenne.
Marcory Centre
Concernant la zone centre de Marcory, c’est-à-dire de Playce jusqu’à Ste Thérèse, en passant par le petit marché, je peux dire que le point « nevralgique » de cette zone se situe, sans aucun doute, derrière l’hôtel Azalaï. En effet, Azalaï et le tout flambant neuf, hôtel Novotel ont fait flambé extraordinairement les loyers et le mètre carré dans cette zone, qui est passé à 700 000 francs cfa. Donc pour les investisseurs, je conseillerais la zone Azalaï, beaucoup plus rentable que celle du champroux par exemple.
Koumassi, l’abordable en transition
Koumassi est un quartier plutôt populaire il faut le dire, avec plus d’insécurité. De plus, toutes les voies ne sont pas bitumées. Le seul point positif que je peux citer, est la proximité de la commune avec l’aeroport, le port autonome d’Abidjan, et la commune de Marcory. Ce sont là, ses avantages.
Koumassi est une commune idéale pour les personnes modestes qui travaillent dans les entreprises qui sont aux alentours. Le loyer mensuel pour du haut standing se situe entre 300 et 350 000 francs. Le moyen standing entre 150 et 200 000 pour un 3 pièces. Pour les 2 pièces, comptez 120 à 150 000, et enfin 70 à 100 000 francs pour un studio.
Donc comme on dit chez nous, « les personnes qui se défendent » (qui se débrouillent) peuvent plus facilement avoir les moyens de se loger à Koumassi.
Je déconseillerais Koumassi pour des activités commerciales. C’est mieux de le faire à Treichville, Marcory ou même Cocody.
On a une zone également industrielle à Koumassi, au niveau de Bia sud. Bonne pour construire des entrepôts. Cette zone est juste séparée de Port Bouet par la lagune, et donc de facto, se retrouve non loin du Port Autonome d’Abidjan. Donc pour résumer le secteur de Bia sud, jusqu’à Soweto est bien pour les entrepôts.
Grand Carrefour de Koumassi, zone nevralgique d’avenir
La zone névralgique et d’avenir de Koumassi selon moi, est celle du Grand Carrefour. Il est très probable que les loyers et les mètres dans se secteur double voir triple d’ici les prochaines années car Zone 4 s’étend, et est entrain d’envahir cette zone. Il n’y a que l’autoroute qui les sépare.
En effet, les loyers en Zone 4 ont tellement flambés que de nombreuses personnes se rabattent désormais sur la zone du grand Carrefour de Koumassi. Comparé au reste de la commune, Koumassi Grand Carrefour, est en train d’évoluer non seulement en terme de mètres carré mais aussi en terme de prix de loyer. Par exemple, pour un studio à Koumassi Grand Carrefour, on atteint déjà les 150 000 à 200 000 milles pour un studio. Impensable il y’a quelques années en arrière.
Pour un 3 pièces on atteint 400-500 000 francs. Pour les mètres carrés, on observe, des prix allant jusqu’à 700 000 le mètre carré. Donc pour ceux qui souhaitent investir à Koumassi, visez plus le secteur grand Carrefour, que les autres zones de la commune (Remblais, Inshalla’h, etc)
Port Bouet
Quand on prend Port-Bouet, on a bien entendu l’aeproport, la zone portuaire, et les quartiers populaires comme Adjoufou, Anani, ou encore Gonzague. Là-bas les loyers sont très abordables, entre 80 000 à 100 000 francs, maximum 150 000 pour un 3 ou 4 pièces.
Pour Port-Bouët centre, c’est-à-dire au niveau de l’abattoir, c’est une zone également stratégique car proche du port Autonome. Les entreprises peuvent donc facilement s’y installer et les entrepôts aussi. C’est une zone mixte. Je déconseillerais cependant d’investir à Gonzague ou Anani, mais le faire plutôt du coté du centre de Port-Bouët pour optimiser sa rentabilité.
Goulven Immobilier
Nous sommes une agence de location et de gérance, partout à Abidjan et en Côte d’Ivoire. Contactez-nous pour tous vos projets immobiliers.
