L’OBSIAO (L’OBServatoire Immobilier de l’Afrique de l’Ouest) pour ImmoLink
Alors que le taux de rendement prime des entrepôts s’établit à 4,25 % à fin du 2ème trimestre 2023 en France (source JLL), le taux moyen avoisine les 10% au Nigeria, 12% en Côte d’Ivoire ou encore 13% au Sénégal (source Knight Frank).
Trop beau pour être vrai ?
L’Obsiao vous explique tout ou presque sur les opportunités et les problématiques propres à cette classe d’actifs encore considérée comme « exotique » par certains, mais appelée à devenir incontournable.
Une nouvelle tendance
L’Afrique de l’Ouest accuse un important retard quant à ses infrastructures logistiques. C’est ce que souligne cette année encore l’Indice de performance logistique de la banque Mondiale, qui octroie aux pays de la région la note moyenne (vraiment moyenne) de 2,5 sur 5.
Le déficit d’espaces de stockage est lourd de conséquences. S’agissant des entrepôts frigorifiques, il est en partie responsable de l’insécurité alimentaire qui plane sur le continent : jusqu’à 60% des produits vivriers en Afrique subsaharienne périssent entre le lieu de récolte et le point de vente selon une étude du Programme alimentaire des Nations-Unies publiée en 2020.
En réponse à la pénurie, l’offre d’entrepôts modernes se développe, encouragée par la transformation des habitudes de consommation des habitants :
• L’affirmation toujours plus visible de la classe moyenne stimule l’implantation des grandes enseignes de type supermarché, dont les flux massifs exigent des entrepôts adaptés ;
• La percée du e-commerce africain (Jumia, Africashop…), qui devrait représenter 10% du commerce de détail en 2025 (Source Bearing Point), s’accompagne d’importants besoins en espaces de stockage, de livraison et de retours.
Jusqu’alors cantonnés à Johannesburg et Nairobi, précurseurs dans ce domaine, les acteurs de l’immobilier logistique africain concentrent désormais leurs efforts à l’Ouest, à l’image des Koweitiens du groupe Agility et de leur pipe d’un million de m2 d’entrepôts répartis entre Lagos, Accra, Abidjan (et Maputo).
Des opportunités à saisir
Au-delà des tendances macro-économiques et des considérations d’ordre général, certains créneaux et localisations se démarquent dans la région et doivent retenir l’attention des investisseurs.
L’Obsiao vous livre quelques pistes de réflexions.
• La qualité, évidemment
La plupart des entrepôts existants sont sous-dimensionnés, disséminés sur le territoire de manière erratique, et déficients du point de vue de la sécurité. Quelques jours avant la publication de cette article, 34 personnes sont mortes dans l’incendie d’un entrepôt informel de stockage d’essence à Sémé-Kraké, à la frontière entre le Bénin et le Nigeria.
L’appétence des utilisateurs pour les entrepôts répondant aux standards internationaux est particulièrement prégnante, et se confirme notamment en Côte d’Ivoire, où la zone logistique historique de Vridi perd du terrain au profit de nouvelles plateformes issues de PPP, à Yamassoukro et Bassam.
Les standards internationaux comprennent (et contractualisent dans le bail) l’équipement en dispositifs de prévention des incendies ainsi que la permanence de la surveillance des lieux, de l’alimentation électrique et de la connectivité.
• Les Zones Économiques Spéciales (mais pas toutes)
S’inspirant du modèle qui a fait le succès du Sud-Est asiatique dans les années 2000, les pays africains multiplient les Zones Économiques Spéciales (ZES) sur leur sol afin d’attirer les investissements étrangers contre la promesse d’une taxation avantageuse, concernant les droits de douane notamment.
Ainsi, le Nigeria seul recense 38 ZES! Les réussites de ces ZES sont aléatoires lorsqu’elles ne sont pas portées par les Chefs d’Etat eux-mêmes. Au cas par cas, il peut être intéressant de cibler les ZESdynamiques et qui présentent, par leur vocation, d’importants besoins en logistiques. Au Sénégal, on pense par exemple à l’espace situé entre le nouvel aéroport international et les deux futures zones industrielles (ZES) de Diamniadio dîtes P2ID et DID.
• Les corridors du plan CACAO : le pari long-terme
La logistique française s’articule autour de l’axe Lille-Paris-Lyon-Marseille, baptisée « dorsale » dans le jargon.
Qu’en est-il de l’Afrique de l’Ouest ? L’un des enjeux historiques de cet espace est le renforcement de son intégration régionale, nécessaire pour pallier l’étroitesse du marché domestique de certains États, tel le Bénin. Pour y contribuer, l’UEMOA a lancé le plan CACAO pour la création de quatre corridors de transport couvrant près de 90% des échanges entre le Bénin, le Burkina Faso, la Côte d’Ivoire, le Ghana et le Togo. La mise en oeuvre de ce programme ambitieux (qui n’a rien à voir avec le cacao) est à surveiller afin d’anticiper les axes logistiques de demain, qui valoriseront les entrepôts implantés sur leur emprise.
Pour mettre toutes les chances de son côté, la proximité des ports et aéroports majeurs apparait comme une valeur sûre. En Côte d’Ivoire, on pense notamment à l’Aérohub de Bolloré Logistics (désormais AGL) près de l’aéroport international d’Abidjan : plus grande base de logistique contractuelle d’Afrique de l’Ouest dotée d’une plateforme tri-température (surgelé, froid positif, température ambiante), encore étendue au deuxième trimestre 2023.
• L’entrepôt du « dernier kilomètre » : le vrai obstacle du vrai marché
À l’échelle de la chaîne d’approvisionnement le dernier trajet est le plus difficile et le plus couteux : il traite des volumes réduits, voir des produits à l’unité, dans des environnements fortement urbanisés et congestionnés.
Pour alléger cette contrainte, les utilisateurs (appelés « chargeurs » dans le jargon ») affectionnent les entrepôts dans ou près des villes, garantissant des délais de livraison compétitifs et optimisant les coûts de transport.
Pour les investisseurs, ces entrepôts ont également leur avantage : la valeur du foncier sur lesquels ils sont bâtis permet de limiter les conséquences de leur vieillissement.
Sur le sujet de la livraison du dernier kilomètre en Afrique de l’Ouest, il faut s’intéresser aux dernières avancés de la startup nigériane Kobo360.
Des obstacles persistants, mais pas insurmontables
En sus des enjeux communs à tous biens immobiliers en Afrique de l’Ouest (opacité des prix et des régimes fonciers, fiabilité aléatoire des intermédiaires, complexité juridique des transactions…), l’immobilier logistique fait face à des défis qui lui sont propres.
Le premier frein du développement des entrepôts tient au manque d’infrastructures routières, matérialisé par l’état des routes, à la saison des pluies notamment, et par les embouteillages qui débordent des métropoles.
Par ailleurs, les délestages électriques, encore fréquents dans certains pays, et quotidiens au Nigeria, imposent de s’équiper en moyens d’autoproduction de type générateur pour les entrepôts frigorifiques ou connectés.
Enfin, la gestion opérationnelle d’un entrepôt en Afrique de l’Ouest doit composer avec le manque de main-d’oeuvre qualifiée quant au transport, à la manutention et à la distribution. Un effort de formation est donc nécessaire de la part des chargeurs, occasionnant par la même une retombée positive locale et confirmant l’adage selon lequel « les entrepôts irriguent l’économie ».
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OBSIAO – L’Observatoire de l’Immobilier d’Afrique de l’Ouest
