AfricaWorks pour ImmoLink
L’immobilier de bureau en Afrique Subsaharienne Francophone : le cas d’Abidjan et Dakar
Le continent Africain a été exclu pendant longtemps des grandes discussions mondiales sur l’immobilier et son évolution. En cause, beaucoup d’experts méconnaissent encore les dynamiques et tendances qu’on y observe car malheureusement quelques biais faussent la perception de l’Afrique. Pourtant même s’il est vrai que le marché de l’immobilier africain reste risqué et jeune, il a l’avantage d’être un secteur en pleine croissance économique avec de très belles opportunités dans chaque région du continent.
Les chiffres donnent le tournis et prédisent un avenir radieux pour le secteur en Afrique : une population de 2,5 milliards à l’horizon 2050 selon l’ONU, une croissance économique globale de 4,4% en 2022 pour l’Afrique francophone comme moteur du continent , une classe moyenne qui ne cesse d’augmenter : 1 milliard en 2050 selon l’ONU.
Il y a donc tous les ingrédients pour une envolée de l’immobilier : croissance économique et croissance démographique.
L’Afrique subsaharienne francophone est la locomotive du continent en termes de croissance et c’est donc naturellement que le secteur immobilier y connaît un vrai développement, grâce notamment aux nombreuses infrastructures structurantes qui ont été réalisées dans certains pays. L’innovation a joué un rôle important dans l’essor de l’immobilier en Afrique Francophone subsaharienne : d’un point de vue technologique avec les « proptech » qui se sont développées et également d’un aspect produit avec l’apparition par exemple des espaces de « Co-working », concept de bureaux partagés, qui ont un énorme potentiel.
Le développement économique des entreprises locales mais aussi l’installation de plus en plus de sociétés internationales a boosté la demande en bureaux et en espaces commerciaux. Ainsi l’immobilier commercial d’entreprise n’échappe pas à cette croissance, surtout si on observe son évolution en Côte d’Ivoire et au Sénégal, les deux grandes économies de l’Afrique de l’Ouest francophone. Ces deux pays attirent de plus en plus d’investisseurs internationaux qui en font leur porte d’entrée sur le continent africain, la preuve est l’organisation du sommet « Francoréal » (sommet pour l’investissement immobilier en Afrique francophone) qui a eu lieu en 2018 et 2019 respectivement à Dakar et Abidjan.
Abidjan, le leader et la plaque tournante
La Côte d’Ivoire est la première économie de l’UEMOA mais la 2e économie africaine à plus forte croissance avec ses 25 millions d’habitants et un PIB par habitant de 2549 USD qui dépasse celui du Nigéria, du Ghana et du Kenya et une. classe moyenne en constante évolution. Considéré comme le Hub économique par excellence de la région, le pays a vu l’investissement dans l’immobilier commercial augmenter de manière considérable ces dernières années. D’après un rapport de Knight-Frank publié en 2021, les rendements locatifs sont estimés à 9% pour les bureaux, 8% pour le commerce de détail et 12% sur l’immobilier industriel. De nombreux grands projets de centres commerciaux et d’immeubles de bureaux sont en cours de réalisation ou sont déjà opérationnels à Abidjan. Cette dernière se place 12e dans le Top 15 des capitales africaines avec le plus de surfaces de centres commerciaux.
De grands projets sont en cours notamment dans l’immobilier d’entreprises avec la construction prévue de la Tour F , avec 72 niveaux de bureaux avec un début de chantier en 2023, on peut citer aussi la réhabilitation de la Tour Sama qui compte 14 étages de bureaux mais également un projet de rénovation et d’exploitation de 6000m² de bureaux par le groupe Duval en plein coeur du Plateau. Il y a également des perspectives intéressantes pour l’essor du coworking avec notamment le développement d’AfricaWorks, leader continental du bureau partagé, qui a déjà ouvert 02 espaces entre 2019 & 2022 et souhaiterait en ouvrir une troisième en fin 2023.
Dakar, le challenger
Deuxième économie de l’UEMOA derrière la Côte d’Ivoire, le Sénégal est connu le plus grand boom immobilier de la région depuis quelques années. Une ascension fulgurante aussi bien en types de biens mais aussi en termes de positionnement stratégique sur le continent africain de manière générale. Les raisons sont multiples : position géographique stratégique, stabilité politique, croissance économique (PIB par habitant de 1637 USD) , des réserves naturelles de gaz et de pétrole récemment découvertes, la création de villes nouvelles.
Selon le même rapport de Knight Frank paru en 2021, les rendements locatifs pour le Sénégal varient entre 6% (résidentiel) et 13% (industriel). La demande en bureaux est beaucoup plus importante que l’offre, en effet on estime une offre en Grade A légèrement en dessous de 10 000 m² pour une demande qui s’évalue à environ 15 000 m². Ceci est dû en partie au focus sur le développement de l’immobilier résidentiel qui est plus rapide à commercialiser et moins contraignant.
Dakar a une réelle marge de manœuvre en termes de développement de l’immobilier de bureaux car en comparaison avec Abidjan, elle est moins cher de 20-25% sur le tarif au m² et n’atteint pas encore les taux de remplissage de sa concurrente sur les immeubles qualitatifs (80 à 85%) d’après une récente étude de JLL.
La création de nouveaux pôles urbains dont la ville nouvelle de Diamniadio, lancée en 2014, va abriter des projets emblématiques tels que le futur siège des Nations Unies en Afrique de l’Ouest ainsi qu’une cité pour ses employés, les sphères ministérielles, de de nombreux sièges de multinationales notamment ceux qui s’activent dans les ressources minières.
Au cœur de Dakar et de ses quartiers d’affaires, des promoteurs immobiliers réalisent des projets à usage mixte avec au moins un tiers des surfaces attribuées aux bureaux. Il y a également l’emblématique Tour des Mamelles, co-développé par un promoteur privé et la Caisse des Dépôts et qui sera exclusivement dédiée aux bureaux (40 000m² ) dont 400 m² alloués au coworking. D’ailleurs tout comme Abidjan, les bureaux partagés deviennent de plus en plus adoptés par les entreprises sénégalaises, ce qui est une aubaine pour AfricaWorks qui est déjà présente dans la capitale dakaroise.
En définitive, l’Afrique Francophone Subsaharienne est un terrain de développement très privilégié pour tout investisseur immobilier surtout dans le secteur du bureau. Avec tous les indicateurs économiques rassurants et les perspectives de croissance démographique et d’évolution de sa classe moyenne, la demande de bureaux et/ou d’espaces commerciaux se fait de plus en plus pressante. Certes il existe encore des lenteurs et quelques risques néanmoins la zone est propice à l’innovation, les rendements sont sur une voie ascendante ce serait donc une grande erreur que de ne pas y investir maintenant.
AfricaWorks : Notre mission est de libérer le potentiel commercial de l’Afrique en fournissant des solutions de bureau de haute qualité et en créant ainsi des communautés d’affaires dynamiques et prospères à travers le continent.
